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土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）とは、他人の依頼を受けて、土地や建物がどこにあって、どのような形状か、どのように利用されているかなどを調査、測量して図面作成、不動産の表示に関する登記の申請手続などを行う測量及び表示に関する登記の専門家のことである。もっとも、真の権利者が虚偽の登記の作出に自ら関与していたり、虚偽の登記を知りながら放置していたりして、真の権利者に帰責性がある場合には、民法94条2項（虚偽表示）を類推適用し、登記名義人から善意で取得した第三者は、権利を取得するとする判例がある[1]。抵当権設定登記の場合、抵当権者が登記権利者、抵当権設定者（不動産の所有権登記名義人など）が登記義務者となる（ただし、登記申請情報には「抵当権者」「設定者」と記載するのが実務の慣行である）。不動産登記とは、不動産（土地・建物）の物理的現況及び私法上の権利関係を公示することを目的とする登記で、取引の安全を保護するのに役立つ（公示力）。27条から58条までに主要な規定があり、その他の法令・通達が実務における運用の補強・潤滑化のために規定・発令されている。土地家屋調査士とは不動産の物理的現況を公示する「表示に関する登記」と、権利関係を公示する「権利に関する登記」の2種類に分かれる。コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスクに電磁的データで記録することとされている。どちらも測量を行いますが、登記手続を前提とした測量は土地家屋調査士が行うことになっています。59条から118条に主要な規定があり、各種法令・通達が実務のため規定・発令されている。直接に不利益を受けるのは、あくまで1番抵当権の設定者である。
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